Préstamos hipotecarios

El volumen de hipotecas concedidas por las entidades financieras españolas se situó por primera vez en los 705287 millones de euros según datos de la Asociación Hipotecaria Española www.ahe.es
Recuerdo que los tipos de interés en la UE hoy no los han tocado y siguen en el 2,25%, lo cual es ciertamente incongruente con el Euribor que no para de subir y que ya lo tenemos en el 2,81%. En Estados Unidos desde los mínimos históricos del 1% se han producido 13 subidas consecutivas de un cuarto de punto y actualmente están los tipos en el 4,25%.
Mientras el volumen de préstamo hipotecario siga subiendo, el precio de la vivienda seguirá subiendo, lo cual obliga a replantearse los comentarios de algunos sobre una posible desaceleración en la subida del precio de la vivienda. Los conceptos "caro" y "barato" no existen.
Lo que está claro que un piso que hace 5 años costaba 30 millones de las antiguas pesetas, con una subida de media del 10% anual hoy vale 48 millones.
Por último y pese a que no quiero realizar ningún paralelismo comentaré la situación que vivió Japón en los años 80. Allí, los préstamos hipotecarios comenzaron a subir y subir y el precio de la vivienda también. El que no compraba por obligación lo hacía por "inversión" o especulación. Ello fomentó una subida de la inflación y el sistema bancario no pudo aguantar la presión. Por aquellos años era un modelo a seguir, una potencia de 1er orden. Ocurrió lo que tenía que ocurrir. Los pisos llegaron a costar 300 y 400 millones de pesetas. La burbuja inmobiliaria era tremenda, no la "pompa de jabón" que tenemos nosotros. ¿Cómo pagaban esos pisos? Muy simple. El sistema de financiación bancario japonés es muy diferente al nuestro, permitiéndose plazos de amortización de 100 ó 125 años, es decir, los bancos dan por hecho que tu morirás sin haber pagado tu vivienda. En nuestro caso la Ley Hipotecaria no fija un tope máximo para la amortización de la deuda hipotecaria aunque recomienda que la deuda quede finiquitada antes que el cliente cumpla los 65 años. La hipoteca standard actualmente es a 30 años. Ni que decir tiene que esto se va a corregir y que los bancos van a empezar a dilatar ese espacio de tiempo. He leído artículos que invitan a pensar como no muy descabellado el que dentro de unos pocos años tengamos hipotecas a 50 años, lo cual nos lleva a una nueva dimensión.
La población japonesa en la década de los 80 estaba envejeciendo muy rápidamente, con tasas de natalidad bajas y esperanza de vida alta. Su población tenía unas tasas de ahorro muy elevadas, con el tipo de interés real bastante bajo. Pero a finales de los 80 surgió un descenso acusado de los precios, que obligó a que muchos de los endeudados no pudieran hacer frente a los créditos y este descenso se trasladó a otros bienes de la economía. El sistema bancario quedó dañado hasta tal punto que el Estado tuvo que intervenir para que el derrumbe no fuera total. El Banco de Japón quería controlar la inflación pero los tipos altos no ayudaban a que otros sectores de la economía generaran una demanda que permitiera una recuperación. Entonces se cometió el error de una bajada de tipos muy agresivas para intentar recuperar la economía, descenso que coincidió con unas tasas de inflación negativas debidas a la caída de los precios de la vivienda. El error fue pensar que como el tipo de interés había bajado hasta el 2% desde unos niveles muy altos, la política monetaria ya era expansiva y que se estaba ofreciendo un gran estímulo a la economía. Creyeron pues que lo que hacían era suficiente. Y no lo fue, porque aquellos tipos debieron bajarse aún más en su momento, cosa que ocurrió a toro pasado cuando ya el enfermo estaba muy grave. Actualmente el precio de la vivienda en Japón ha retomado la senda alcista pero con una importantísima diferencia: los aumentos de los precios son actualmente muy slectivos y se ha detectado una polarización en los precios del suelo. Antes, oleadas de subidas de precios se extendieron por toda la nación. Ahora hay gran diferenciación en los precios del suelo, según la utilidad a la que se destine.
En Japón, durante los 80 la situación crediticia fue altamente inflacionista. El precio de los inmuebles se disparó y el de las acciones también. La cantidad de dinero necesaria para poder pagar y mantener dichos precios fue siendo cada vez mayor. La intoxicación alcista era tan fuerte que la gente se endeudó para comprar inmuebles, con la seguridad que su precio no descendería nunca. Igualmente se compraban acciones pues se pensaba que si el año pasado se habían disparado nada hacía indicar que no siguieran haciéndolo. Todos eran más y más ricos y todos compraban más y más y trabajaban menos. En cuanto se frenó el continuo incremento del crédito se produjo la tragedia. Durante más de 10 años las acciones y el precio de la vivienda han cotizado a la mitad de sus registros máximos. Aquellos pisos que costaban 300-400 millones se podían adquirir por 150-200 millones.
Es por eso por lo que me inclino a pensar que todavía no hemos visto nada y que lo mejor está por llegar. Que cada uno saque sus conclusiones y opere según sus creencias.
Un saludo a todos.